お客様と同じ想いで、愛着ある建物をブラッシュアップ
-FM開発部事例紹介：FM２課

カテゴリ：安心・快適な空間の提供プロジェクトストーリー

日付：2024.12.18

パルコスペースシステムズでは、施設とその環境を総合的に企画・管理・活用するファシリティマネジメント（FM）、施設管理・運営を行うプロパティマネジメント（PM）、清掃や景観管理・設備管理などを行うビルマネジメント（BM）など、施設に関する様々な業務を行っています。

今回は「富士通保養所（富士通健康保険組合様）」での事例を交え、日々の業務への向き合い方、そして業務に込めた想いを、FM開発部 FM２課課長大菅理孝さんに語っていただきます。

大菅理孝MASATAKA OOSUGA

FM開発部
FM２課　課長

FM開発部の業務について教えてください。

大菅

FM開発部は本社に３つの部署と全国に10か所の拠点があり、現在約110名のスタッフが在籍しています。
主な業務として、当社のグループ会社であるJ. フロント都市開発株式会社が所有する物件のPM・BM業務、運営管理に特化した株式会社パルコ（以下、パルコ）のPM業務、グループ外顧客様の物件でFM・BM業務を行っています。

私が所属しているFM２課では、主に富士通健康保険組合様（以下、富士通様）の全国７か所にある保養所で、施設運営の業務を担当させていただいています。

富士通保養所（湯布院荘）

富士通保養所を担当するようになった経緯を教えてください。

大菅

当社と長年お取引のあるコンパスグループ・ジャパン株式会社様（以下、コンパス様）が保養所の営業管理を受託された際、物件の管理業務については知見がある当社にお声がけいただき、2020年４月から富士通保養所の管理業務を行っています。
業務にあたっては、これまでパルコの設備管理で培ってきた「建物維持管理」「省エネルギー性」「営業運営補助」など、ファシリティマネジメントの視点を持って建物のPDCAサイクルを継続し、資産価値の向上と保養所の利用者様・所有者様の満足度向上を目指して日々取り組んでいます。
具体的には、建物・設備の劣化診断評価、建物維持管理に係る修繕計画および年間予算の策定、修繕工事のご提案と施工などを行っています。

管理業務にあたり、お客様からはどのような要望がありますか。

大菅

他の物件、特にパルコでの建物維持管理の事例（長期修繕計画の項目・金額の妥当性や設備管理手法など）を教えてほしいという要望が多いですね。パルコは新築の店舗や、大小さまざまな改装を重ねて開業55周年を迎えた店舗など、建物の築年数に幅があり、それぞれ特徴があります。その中で積み重ねてきた知見は保養所の維持管理にも活かされています。
また、保養所は関東圏だけでなく遠隔地にもあるので、例えばすぐに修理してほしいという要望に対して、スピード感を持って対応することを心がけています。保養所のスタッフや協力会社と密にコミュニケーションを取ることで、機械が壊れる前に手を打ち予防する体制づくりを進めています。

そのほかに取り組んでいることはありますか。

大菅

マーターポート（※注１）の撮影を全ての保養所で実施しました。
保養所の現場調査時に写真の撮り忘れがあると、再度現場に行って撮り直す必要がありますが、マーターポートの３Dカメラは空間全体の360度撮影が可能なので、写真を撮り忘れて困ることがなくなりました。
撮影したデータは協力会社とのコミュニケーションや修繕工事のご提案資料として使ったり、図面だけでは分からない情報が記録できるので日々見返して使っていますね。
ほかにも、設備機器の不具合などが発生した際、現場にいなくても機器の位置を確認し正確な距離やサイズを計測できるので、業務効率も向上しました。
マーターポートは没入感があり、イメージしやすく作業効率が上がるツールだと思います。

（※注１）マーターポート…アメリカのMatterport社が販売する、360度撮影が可能な３Dスキャンカメラ（マーターポートカメラ）本体と、撮影結果をWeb上に公開できるクラウドサーバーがセットとなったサービス。
施設の撮影と撮影結果をデジタルアーカイブとして保存。遠隔地にある施設の状態をその場で確認できるので、施設改修時の計画・検討の業務効率化につながる。

マーターポートイメージ

この仕事のこだわりがあれば教えてください。

大菅

何よりも建物に愛着を持つことですね。
先ほどお話ししたような資産価値の向上と保養所の利用者様・所有者様の満足度向上のためにも、お客様の話をよく聞き、建物に対する考えや想いを聞き出すことを意識しています。当社のパーパスにもありますが、お客様によりそい、同じ想いで建物に愛着を持つことで、お客様が求めているものが見えてくると思いますし、建物をより深く知ることができると思います。
愛着を持った建物が修繕によってブラッシュアップされ、活気づくと私も嬉しくなりますね。

また、お客様の求めているもの（＝お客様の想い）をカタチにするために、お客様や同業他社と意見交換をこまめに行い、BELCA（※注２）などの管理指標も勉強しています。

（※注２）BELCA（ベルカ）…公益社団法人ロングライフビル推進協会の通称。建築物及び建築設備の維持保全に係る技術に関する総合的かつ体系的な調査、研究及び開発を行うとともに、その成果の普及を図り、建築物及び建築設備の適切な維持保全を推進、良好な建築物のストックの形成に寄与することを目的とし、建築物のロングライフ化に資する人材の育成・登録やロングライフ化に関連する調査研究・情報発信、表彰、評価・評定を行っている。
▶https://www.belca.or.jp/

当社は空間創造から運営管理まで多岐にわたる部門がありますが、業務に活かされた点はありますか。

大菅

保養所の照明LED化工事のお話をいただいた際には、照明設計部門と連動して器具の選定や空間設計などを行い、お客様にご好評いただきました。企画・設計、管理、施工、施設運営と一貫してお任せいただける点が当社の強みだと思います。
最近では、ホテルファシリティ部門が担当しているホテルの工事について相談され、内装工事部門につなぎました。ほかにも、内装工事部門が担当した物件の清掃作業依頼をFM開発部で受けることもあります。
FM開発部は各部門をつなぐ重要なハブ役でもあり、情報共有・連動しながらお客様によりよいご提案ができるよう努めていきたいですね。